Blog Detayı

www.gokalphukuk.com.tr

Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Zorunlu Arabuluculuk

Arabuluculuk; bir özel hukuk uyuşmazlığının tarafı olan kişilerin, özgür iradeleriyle seçtikleri tarafsız ve uzman bir üçüncü kişinin (arabulucu) hakemliğinde, dava açılmadan önce veya dava açıldıktan sonra başvurdukları bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Ülkemizde ilk olarak İş Hukuku alanında dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmiş olup, akabinde birçok alanda zorunlu arabuluculuk sistemine geçilmektedir.

Son olarak 7445 Sayılı İcra Ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun İle 6325 Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi ile çeşitli uyuşmazlıklara ilişkin dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir.

01.09.2023 TARİHİNDEN İTİBAREN HANGİ UYUŞMAZLIKLAR ZORUNLU ARABULUCULUK KAPSAMINA ALINMIŞTIR?

Düzenlemeye göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar hakkında 01.09.2023 tarihinden itibaren taraflar, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabulucuya başvurmaksızın açılan davalar mahkeme tarafından dava şartı yokluğu sebebi ile reddedilecektir.

Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın tahliyesi, ortaklığın giderilmesi, arsa payı düzeltilmesi davaları, yönetim planının iptali, ortak alana el atmanın önlenmesi, ana yapıya verilen zararların tazmini, kiracı tarafından ödenen depozito bedelinin iadesi gibi davalardır.

 

Taraflardan hangisi uyuşmazlığın çözümlenmesini istiyor ise arabuluculuk başvurusunda bulunabilecektir. Örneğin kira bedelinin attırılmasını ya da taşınmazın tahliyesini talep eden kat maliki arabuluculuk başvurusunda bulunabilir. Arabuluculuk süresinin tamamlanması için kanunda üç haftalık süre öngörülmüştür. Zorunlu hallerde bu süreye ek olarak bir hafta uzatılabilmesi mümkündür.

 

Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşması halinde anlaşılan hususlar arabuluculuk tutanağına eklenerek tüm taraflarca imzalanacaktır. Anlaşma sonucu düzenlenen bu tutanak mahkeme kararı niteliğindedir. Taraflar tutanakta yer verdikleri yükümlülüklere uymaları gerekecektir. Tarafların anlaşamaması halinde ise anlaşmama tutanağı düzenlenecek ve bu tutanak ile dava açılabilecektir.

 

ARABULUCULUK SÜRECİ

 

Malumunuz olduğu üzere mahkemelerde usulü işlemlerin tamamlanması, duruşma günlerinin verilmesi zaman almaktadır. Hatta son yıllarda kira uyuşmazlıkların artmasından kaynaklı olarak duruşma günleri dava tarihinden bir yıl kadar sonraya verilebilmektedir. Arabuluculuk sürecinin daha kısa ve ekonomik olması taraflar açısından önem arz etmektedir. Uzun süre beklemeden sonuç alınmaktadır.

 

Ayrıca arabuluculuk görüşmeleri gizliliğe tabi olup, arabuluculuk görüşmelerinde dile getirilen hususlar ilgili tarafın aleyhine kullanılamamaktadır. Bu da tarafların özgür, tarafsız ve rahat bir ortamda taleplerini dile getirmelerini ve ortak bir sonuca ulaşmalarını kolaylaştırmaktadır. Tarafsız bir arabulucu ile dostane ortamda yapılan bu görüşmeler sayesinde taraflar arasındaki ilişkinin zedelenmeden uyuşmazlığın çözülmesine de katkı sağlamaktadır. Bir diğer avantajı ile arabuluculuk sürecinde başvurudan son tutanak düzenlenene dek zaman aşımı ve hak düşürücü sürelerin durmasıdır. Bu da tarafların hak kaybı yaşamaması adına yapılmış bir düzenlemedir.

 

Yapılan düzenleme ile kat mülkiyetine ilişkin tüm davalar da bu kapsama alınmıştır ancak bazı dava çeşitlerinde uyuşmazlığın arabuluculuk çözülmesi güç gözükmektedir. Örneğin kat malikleri kurulu tarafından alınan aidat bedeline ilişkin kararın iptali konulu bir başvuruda kurulu temsilen toplantılara katılacak olan yönetici, kat malikleri tarafından alınan aidat bedeline ilişkin karar ile ilgili arabulucuda farklı bir belirleme/anlaşma yapmaya yetkili midir? Ya da ortaklığın giderilmesi davası baz alındığında çok sayıda malike ulaşmak ve tüm tarafların toplantıya katılımını sağlamak nasıl mümkün olacaktır?

 

TOPLANTIYA KATILMAK ZORUNLU MU?

Taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderinin tamamından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Bu nedenledir ki ister anlaşma olsun ister olmasın tarafların ilk toplantıya katılım sağlaması önem arz etmektedir.

 

KİRA BEDELİNDE % 25 ÜZERİNDE ARTIŞ KARARLAŞTIRILABİLİR Mİ?

 

Malum olduğu üzere ülkemizde son yıllarda gerek konut gerekse işyerlerinde kiracı ve mal sahibi arasında kira bedelinin belirlenmesinde ciddi sıkıntılar yaşamaktadır. Kira bedellerin çok yükselmesi sonrasında mal sahipleri tarafından mevcut kiracılardan da benzer artışlar beklenilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre genel kural, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla arttırımın yapılabileceği şeklindedir. ( Yapılan son düzenlemeler ile Temmuz 2024 tarihine kadar konut kiralarında kira artış bedeli % 25’i geçemeyeceği yönünde istisna getirilmiştir. )

 

Sadece Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Madde düzenlemesinde yer verildiği üzere taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi talep edilebilmektedir. Ancak yargılamaların uzun sürmesi ve masraflı süreçler olması sebebi ile tarafları memnun edecek bir sonuca ulaşılması mümkün olamamaktadır. Bu nedenledir ki bu uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Daha az masraflı olması ve tarafların bir araya gelerek hızlı çözüm üretmesi açısından önemlidir.

 

Peki beş yıldan kısa süreli kira uyuşmazlıklarında, arabuluculuk toplantısında % 25 sınırının aşılması mümkün olacak mıdır? Bu hususta farklı görüşler mevcut olsa da, taraflarca arabuluculuk sürecinde mutabık kalınması halinde belirlenecek olan kira bedelinde % 25 üzerinde artışa karar verilebilecektir. Bakanlık tarafından da bu yönde görüş bildirilmiştir.

 

ARABULUCULUKTA ÜCRETİ KİM ÖDEYECEKTİR?

Dava şartı olan zorunlu arabuluculuk sisteminde tarafların anlaşması halinde arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı tarafından belirlenen Arabulucu Asgari Ücret Tarifesi doğrultusunda her iki tarafça eşit olarak ödenir ya da taraflarca ödeme hususunda farklı bir belirleme yapılabilir. Zorunlu arabuluculuk sisteminde tarafların anlaşamaması halinde ise arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanmaktadır.

 

 


ÖNCEKİ BLOG   SONRAKİ BLOG